Se ho fatto i lavori Superbonus su un immobile e lo vendo devo pagarci le tasse? Questa domanda è sempre più frequente. E’ dunque fondamentale rispondere alla luce della Legge di Bilancio per il 2024 e la Circolare 13/E dell’Agenzia Entrate del 13 giugno 2024. 

La normativa (che si applica per gli atti di vendita immobili stipulati a partire dal 01/01/2024) prevede che se si vende un immobile su cui sono stati eseguiti lavori che hanno beneficiato del Superbonus allora il venditore deve pagare le tasse sulla plusvalenza (prezzo di vendita - prezzo di acquisto) realizzata. 

Questo vale per tutti i Superbonus (110%, 90%, 70%, 65%). Inoltre, se si tratta di un appartamento facente parte di un condominio, è sufficiente che siano state eseguite opere sulle parti comuni (che abbiano beneficiato del Superbonus) per fare sì che l’appartamento, se ceduto, generi una plusvalenza tassabile. 

Ultima nota fondamentale: il venditore potrebbe anche non essere il soggetto che ha beneficiato del Superbonus. Come sappiamo, infatti, anche il comodatario, l’inquilino e il familiare convivente possono beneficiare del Superbonus. Anche in questi casi, per il venditore, la plusvalenza realizzata è tassabile.

In sostanza, per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus NON vale la regola per cui dopo 5 anni dall’acquisto si può rivendere l’immobile senza che l’eventuale plusvalenza venga tassata. 

Sono comunque previste delle esenzioni da questa tassazione: 

  • se i lavori sono finiti da più di 10 anni (quindi l’atto deve essere stipulato almeno 10 anni dopo la data di fine lavori Superbonus comunicata al Comune)
  • se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo compreso fra la fine lavori e l’atto di compravendita
  • se l’immobile è stato ricevuto in eredità (anche se i lavori 110% sono stati eseguiti dopo aver ricevuto l'immobile per successione)

Avendo capito quando si è soggetti alla tassazione della plusvalenza, è importante comprendere come si calcoli la plusvalenza e quanto sia tassata. 

Per quanto riguarda l’importo della tassazione, si può scegliere fra un’imposta del 26% e l’Irpef “normale” con il suo sistema di aliquote e scaglioni. La convenienza va valutata ovviamente caso per caso. 

Per quanto concerne invece il calcolo della plusvalenza, solitamente è il seguente: 

PLUSVALENZA = prezzo di vendita - costo acquisto - costi inerenti al bene

I costi inerenti al bene sono solitamente costi di ristrutturazione. 

C’è però una particolarità se si è beneficiato del Superbonus. I costi rientranti nel Superbonus, infatti, non sempre possono essere considerati nel calcolo della plusvalenza. 

La normativa prevede che, per i costi che hanno beneficiato del Superbonus 110% e dello sconto in fattura o cessione del credito: 

  • se i lavori sono finiti da meno di 5 anni → non devono essere considerati nel calcolo della plusvalenza
  • se i lavori sono finiti di più di 5 anni (ma sempre meno di 10 anni) → possono essere considerati solo al 50% nel calcolo della plusvalenza

E’ fondamentale sottolineare che, per i costi che hanno beneficiato del Superbonus in misura diversa dal 110% (quindi 90%, 70% o 65%) non vale questa regola. Inoltre, se si sono sostenute spese rientranti nel Superbonus 110% che non hanno beneficiato dello sconto in fattura e della cessione del credito allora possono essere considerate nel calcolo della plusvalenza. 

Facciamo un esempio: Marco ha acquistato un immobile al prezzo di 300.000 euro. Nel 2023 ha fatto spese rientranti nel Superbonus 110% per 100.000 euro. Per 60.000 euro ha beneficiato dello sconto in fattura. Per gli altri 40.000 euro invece ha sfruttato il classico meccanismo della detrazione in dichiarazione dei redditi. Nel 2024 ha poi sostenuto altri 30.000 euro rientranti nel Superbonus 70% e i lavori sono finiti a luglio 2024. A marzo 2027 vende l’immobile a 500.000 euro. 

La plusvalenza realizzata da Marco sarà: 

PLUSVALENZA = 500.000 - 300.000 - 40.000 - 30.000 = 130.000 euro

Qui sotto trovi uno schema che riepiloga tutti i vari casi. 

14_PLUSVALENZA_CESSIONE_IMMOBILE_SUPERBONUS.pdf

Se vuoi approfondire il tema o hai bisogno di un supporto non esitare a contattarmi!

Lorenzo Stagno