Negli ultimi anni è diventato sempre più comune affittare i propri immobili per le cosiddette “locazioni turistiche” ricorrendo nella maggior parte dei casi all’utilizzo di piattaforme digitali apposite quali Booking e Airbnb.

È essenziale per te comprendere se un’attività del genere debba comportare l’apertura della partita Iva e come debbano essere classificati i redditi prodotti da questo tipo di attività. 

Bisogna distinguere fra la Locazioni Brevi e gli altri tipi di locazione turistica come i bed and breakfast e gli affittacamere. In tutti questi casi serve un’analisi approfondita per capire se occorra o meno aprire la partita Iva.

Le locazioni brevi sono contratti che:

  • Hanno per oggetto immobili abitativi (tranne categoria A/10)
  • Hanno durata inferiore ai 30 giorni all’anno per lo stesso inquilino
  • Sono stipulati fra soggetti privati quindi al di fuori dell’attività di impresa.

È importantissimo sottolineare come, per rientrare nella disciplina di favore delle locazioni brevi, puoi fornire al cliente solo pochi servizi accessori che devono essere strettamente connessi alla locazione. Gli unici servizi accessori ammessi sono:

  • Fornitura di biancheria
  • Cambio delle lenzuola
  • Pulizia dei locali
  • Fornitura di utenze
  • Aria condizionata
  • Wi-fi

Qualunque altro servizio venga offerto, come per esempio il noleggio di un veicolo, un tour guidato o anche semplicemente la colazione fa sì che si esca dall’ambito delle locazioni brevi. In questo caso quindi dovrai aprire la partita Iva con tutti i costi che questo comporta.

Una domanda che molti si fanno è se serva aprire la partita Iva quando si affittano molti immobili utilizzando i contratti di locazione breve: secondo l’Agenzia delle Entrate il numero di appartamenti locati conta nel far emergere un’attività di impresa. Infatti, esiste una presunzione per cui, se si concedono più di 4 immobili in locazione con contratti “brevi”, sorge l’obbligo di apertura della partita iva.

Sempre secondo l’Agenzia, i vari regolamenti regionali in materia di locazioni turistiche non hanno alcuna rilevanza ai fini fiscali. È importante che non vengano forniti servizi al di fuori di quelli presenti nel precedente elenco e che non vi sia la presenza di un vero e proprio ufficio, né tantomeno di personale dipendente, se non si vuole ricadere nell’obbligo di apertura della partita iva (fermo restando l’obbligo di partita iva se si supera il limite dei 4 immobili).

Quando si affitta un immobile ricorrendo a un contratto di locazione breve non esiste un contratto standard previsto dal Codice Civile, anzi il contratto è libero. Inoltre il contratto di locazione breve non è soggetto all’obbligo di registrazione e questo consente di non pagare né imposta di bollo né imposta di registro. 

Al momento del pagamento del corrispettivo dovrai emettere una ricevuta da consegnare al cliente, sulla ricevuta va applicata la marca da bollo da 2 euro se il corrispettivo supera i 77,47 euro. Questa ricevuta è superflua se il cliente paga tramite una piattaforma elettronica quali Booking e Airbnb, in questo caso, infatti, è la piattaforma ad emettere la ricevuta. Ovviamente, se si opera tramite una piattaforma del genere, ciò che il cliente paga sarà diverso da quanto riceverai tu effettivamente, perché la piattaforma trattiene una commissione. 

I redditi che vengono prodotti tramite le locazioni brevi (tranne nel caso in cui si operi con partita iva) possono essere tassati Irpef o tassati tramite l’opzione per la cedolare secca al 21%, come gli altri redditi da locazioni. Come nel caso dei normali canoni da locazione, la scelta dovrà essere presa considerando la tua posizione fiscale complessiva.

Devi anche tenere a mente che esistono altri adempimenti da rispettare:

  • La comunicazione al Comune di inizio attività non imprenditoriale, che però è obbligatoria solo in alcune regioni.
  • Il pagamento della tassa di soggiorno, se il Comune in cui è situato l’immobile affittato la prevede.
  • La comunicazione alla Questura dei dati degli “ospiti”, cioè degli inquilini. Per questa comunicazione devi iscriverti a un portale web della Polizia di Stato e, ogni volta che affitti l’immobile con un contratto di locazione breve, dovrai inviare un modulo elettronico alla Questura. 

Se hai molti immobili da destinare alle locazioni brevi può essere consigliabile affidarsi a un intermediario professionista al quale delegare la gestione di questi tuoi immobili. Comunque l’utilizzo di una piattaforma online semplifica molto la gestione dei rapporti con i “clienti”. 

La piattaforma più famosa e utilizzata al mondo è Airbnb. I vantaggi che derivano dall’utilizzo di questa piattaforma sono principalmente due:

  1. Si può verificare chi siano le persone che vogliono affittare il vostro immobile.
  2. Non ci si deve preoccupare dei pagamenti: pensa a tutto la piattaforma.

Iscriversi alla piattaforma è facilissimo: bastano un indirizzo mail, i tuoi dati e quelli dell’immobile che intendi affittare. 

Pubblicare un annuncio è gratuito, Airbnb infatti trattiene una commissione solo al momento del pagamento da parte dell’ospite. È importante capire che il prezzo indicato nell’annuncio è al lordo della commissione della piattaforma. 

Per stimare i possibili guadagni derivanti da Airbnb, la stessa piattaforma ti mette a disposizione un simulatore basato sulla posizione dell’immobile che intendi affittare.

Se vuoi approfondire il tema o hai bisogno di una consulenza per partire con il piede giusto nel mondo dei bonus fiscali non esitare a contattarmi!

Lorenzo Stagno