L’Agenzia delle Entrate è intervenuta diverse volte interpretando le norme sul Superbonus con alcune circolari e moltissime risposte ad interpello. Recentemente (il 23 giugno 2022), è stata pubblicata una nuova circolare che riassume i concetti principali espressi nelle vecchie circolari e negli interpelli. 

La nuova circolare ha spaventato tutti gli addetti ai lavori: sono ben 130 pagine da studiare nel dettaglio! Ovviamente non riporterò tutti i pareri espressi dall’Agenzia ma voglio sottolineare gli aspetti più interessanti. 

SOCI DI SOCIETA’ E 110%

Per le società semplici agricole era già stato precisato che il socio che avesse ricevuto in comodato o in locazione un immobile (diverso da quelli strumentali rurali) avrebbe potuto beneficiare del 110% per interventi su quest’immobile. Nella circolare 23/2022 viene precisato che lo stesso vale anche per i soci di società semplici di gestione immobiliare. E’ una conclusione per niente scontata! 

La stessa circolare precisa che invece i soci di una società che svolge attività commerciale (come una srl anche se immobiliare) non possono beneficiare del 110% sugli immobili della società che detengono in base a un contratto di comodato o di locazione. 

IMMOBILI CHE SOLO AL TERMINE DEGLI INTERVENTI SARANNO CLASSIFICATI COME ABITATIVI

La circolare 23/2022 precisa che, se gli interventi comportano il cambio di destinazione di uno o più immobili del condominio, la verifica della prevalenza residenziale va fatta sulla base della situazione esistente a fine lavori. Inoltre, nel calcolo della superficie non vanno considerate le pertinenze delle unità abitative. 

Altro caso è quello di un’immobile di lusso (A/1, A/8, A/9), pertanto escluso dal 110%, che a fine lavori non è più di lusso (magari perché da un immobile ne sono stati ottenuti due). Il passaggio a immobile non di lusso fa sì che gli interventi possano beneficiare del Superbonus. 

FRAZIONAMENTO PRIMA DELL’INIZIO LAVORI

Una soluzione molto utilizzata in questo periodo è quella di frazionare alcune unità per ottenere maggiori limiti di spesa (o anche per passare da unifamiliare a bifamiliare e ottenere quindi la “proroga” al 31 dicembre 2023). L’Agenzia, nella circolare, ammette tale prassi a patto che il frazionamento sia eseguito PRIMA dell’inizio dei lavori agevolati con il 110%. L’Agenzia si lascia però aperta la porta per eventuali controlli e afferma che “resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto dell’agevolazione in esame”. 

IMMOBILI F/3 (CIOE’ IN COSTRUZIONE)

La circolare afferma che anche questi immobili possono beneficiare del 110% ma SOLO ed ESCLUSIVAMENTE se si tratta di immobili già precedentemente accatastati in altra categoria. Ovviamente al termine dei lavori devono essere classificati in categoria A. 

Se ci sono degli F/3 che fanno parte di un condominio, secondo l’Agenzia, rilevano ai fini della determinazione dei limiti di spesa solo se precedentemente accatastate in altra categoria. 

RUDERI IDENTIFICATI NEL CATASTO TERRENI

Capita spesso che alcuni ruderi non siano iscritti come fabbricati bensì come semplici terreni nel Catasto. La circolare 23/2022 ha precisato che anche questi immobili possono essere ammessi al 110%. 

IMMOBILI DETENUTI DA SOGGETTI CON PARTITA IVA

La circolare afferma che un imprenditore individuale che abbia la sede amministrativa nella sua abitazione può comunque beneficiare del 110% per interventi su casa sua se la sua attività è tipicamente svolta all’esterno (attività in cantiere). In questo caso quindi potrà beneficiare dell’intera detrazione senza che si applichi la riduzione del 50% prevista per gli immobili ad uso promiscuo. 

DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE CON AMPLIAMENTO

La circolare ricorda che in caso di demolizione e ricostruzione bisogna tenere separate le spese di ricostruzione da quelle di ampliamento perché le seconde NON possono beneficiare del 110% versione ecobonus. L’Agenzia ammette invece le spese di ampliamento per il 110% sismico. 

ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE TRAINATO AL 110%

Questo tipo di intervento può essere trainato sia dall’ecobonus che dal sismabonus. Nel secondo caso però bisogna fare attenzione ai limiti di spesa: i 96.000 sono un limite cumulativo di sismabonus e eliminazione barriere architettoniche. 

FOTOVOLTAICO E CONTRATTO CON IL GSE

Per poter cedere i crediti fiscali derivanti dall’installazione dell’impianto fotovoltaico, le norme prevedono che debba essere stato firmato il contratto con il GSE. Viste le lungaggini burocratiche, l’Agenzia ha ammesso che basta che il committente sia in possesso dell’accettazione dell’istanza inviata al GSE. 

RESPONSABILITA’ DI CHI ACQUISTA I CREDITI

Le norme del decreto rilancio prevedono chiaramente che l’unico responsabile di eventuali problemi relativi al credito fiscale sia il committente dei lavori tranne nel caso di concorso nella violazione da parte di chi acquista il credito. 

L’Agenzia, però, nella sua circolare ha allargato moltissimo la responsabilità di chi acquista. In sostanza ha stravolto la legge (anche se non potrebbe…). Tra l’altro la definizione del campo di responsabilità di chi acquista crediti fiscali data dalla circolare è estremamente vaga infatti l’Agenzia afferma che gli acquirenti devono controllare con una DILIGENZA che dipende dal loro grado di professionalità ma non dà indicazioni pratiche. 

Alcuni degli indici che dovrebbero essere controllati da chi acquista NON hanno alcun senso e sono del tutto contrari alle motivazioni che hanno portato all’introduzione del Superbonus. 

Ti faccio un esempio. Chi acquista dovrebbe controllare che la spesa sostenuta per gli interventi non sia sproporzionata rispetto al valore dell’immobile oggetto degli interventi. Ma allora possiamo usare il 110% solo in luoghi in cui gli immobili valgono? 

Un altro elemento da controllare è che il committente abbia un reddito tale da potersi permettere gli interventi: se sei povero NON puoi fare il 110%!!! Ma la normativa prevede il meccanismo dei SAL proprio per chi non ha abbastanza risorse per pagare i lavori!

Questa parte della circolare è assolutamente la peggiore: l’Agenzia assume un ruolo che non le spetta (quello di scrivere la legge) e lo fa anche male, andando contro alle norme e alle intenzioni politiche. 

REGIME DI CASSA E SCONTO IN FATTURA

Un tema molto dibattuto negli ultimi mesi riguarda gli sconti in fattura concessi da professionisti e imprese che applicano il regime di cassa. 

Secondo l’Agenzia, il provento deve ritenersi incassato al momento di emissione della fattura. Quindi un geometra che applica uno sconto in fattura non incassa nulla e paga subito le tasse sull’intero ammontare della fattura!

Questa affermazione dell’Agenzia non è assolutamente condivisibile: se si tassano i ricavi al momento di incasso (regime di cassa ex art.54 del TUIR) allora tasserò i proventi da sconto in fattura quando incasserò i crediti: una rata all’anno se li uso in compensazione o tutti nell’anno in cui incasso dalla Banca cui li vendo.

Questi sono gli aspetti più interessanti della nuova circolare.

Se vuoi approfondire il tema o hai bisogno di una consulenza per partire con il piede giusto nel mondo dei bonus fiscali non esitare a contattarmi!

Lorenzo Stagno