BLOG

Cos’è il Superbonus? Sembra una domanda banale ma è fondamentale conoscere la risposta per capire al meglio questo articolo. Il Superbonus è una detrazione cioè un bonus che serve a ridurre l’importo di tasse che paghiamo. Da decenni esistono delle detrazioni riconosciute in percentuale alle spese sostenute per lavori di ristrutturazione ma questa è la più importante di tutti: a fronte di una spesa di 100 hai diritto a un bonus fiscale di 110. E non è finita qui! Infatti puoi scegliere di vendere questo credito fiscale invece che usarlo per ridurre le tue tasse, puoi rientrare in tempi brevi delle spese che hai sostenuto!

Con la legge di bilancio per il 2023, la percentuale di detrazione è stata modificata: il 110% si applica alle spese sostenute nel 2022. Per le spese 2023, invece, si applica il 110% solo in due casi alternativi: 

• delibera assembleare entro il 18 novembre 2022 e Cilas entro il 31 dicembre 2022
• delibera assemblerare entro il 24 novembre 2022 e Cilas entro il 25 novembre 2022

Negli altri casi, per il 2023 la detrazione è pari al 90%. Se vuoi appronfondire il tema del Superbonus 90% puoi visitare l'articolo dedicato. 

Prima di entrare nel dettaglio dell’argomento voglio darti alcuni consigli che ritengo essere importanti. Come immagino saprai, il Superbonus è disciplinato da una normativa complessa quindi occorre farsi assistere fin dalla programmazione dei lavori da tecnici esperti ma anche da un Commercialista che conosca bene l’argomento. 

In caso di lavori condominiali, ancora più che nel caso di lavori su case indipendenti, è importante pianificare per tempo le cessioni dei crediti fiscali. 

Nello specifico, in questo articolo, ci occuperemo di:

1. cosa si intende per condominio, minicondominio, palazzine con unico proprietario e unità funzionalmente indipendenti
2. quali lavori rientrano nel Superbonus e che effetti devono avere
3. quali sono i limiti di spesa
4. quali sono i limiti temporali di questa agevolazione
5. quali sono le maggioranze necessarie per approvare i lavori del superbonus
6. come funziona la cessione del Superbonus
7. come funziona la cessione a Sal 
8. quali sono i documenti e le attestazioni che servono per cedere il Superbonus e per utilizzarlo in dichiarazione dei redditi

Cosa si intende per condominio, minicondominio, palazzine con unico proprietario e unità funzionalmente indipendenti?

Tutti sappiamo che un palazzo costituito da 15 appartamenti e, perchè no, altrettanti garage è sicuramente un condominio. Avrà un suo codice fiscale e un suo amministratore. Però nella realtà dei casi ci sono anche costruzioni di dimensioni inferiori che sono a tutti gli effetti dei condomini. Per esempio una casa bifamiliare costituita da due appartamenti, uno di Federico e uno di Giacomo, è un condominio anzi utilizzando termini legali è un minicondominio. 

Possiamo quindi dire che abbiamo due casi in cui una costruzione deve essere considerata condominio:

• il condominio costituito da molte unità immobiliari che ha il suo codice fiscale e il suo amministratore
• il minicondominio

Ma come funziona il minicondominio? Se le unità che compongono il condominio sono al massimo 8 non c’è l’obbligo di richiedere l’attribuzione del codice fiscale all’Agenzia delle Entrate e non c’è neppure l’obbligo di nominare un amministratore. Per gestire però le pratiche riguardanti il Superbonus è utile avere il codice fiscale e nominare un amministratore. 

Un’alternativa, espressamente prevista dalla legge sul Superbonus, è eleggere uno dei condomini come “prescelto”. Questo condomino prescelto si farà carico di pagare le fatture dell’impresa e dei tecnici (ovviamente dopo che gli altri condomini gli avranno fornito i soldi). 

Non è invece possibile stabilire che ogni condomino paghi la sua parte direttamente all’impresa. 

Oltre a questi due casi generali dobbiamo analizzare anche due casi più particolari:

• le case funzionalmente indipendenti
• le costruzioni costituite da più unità ma che sono tutte di proprietà di un unico soggetto

Le case funzionalmente indipendenti sono delle unità abitative situate all’interno di un condominio ma che hanno un accesso indipendente (direttamente da una strada o da un parco che può anche essere condominiale) e almeno 3 impianti indipendenti fra acqua, gas, energia elettrica e riscaldamento.

Queste unità possono decidere di effettuare interventi di Superbonus autonomamente rispetto al resto del condominio, una possibilità davvero interessante!

L’ultimo caso da affrontare è quello di una costruzione costituita da più unità abitative ma di proprietà di un unico soggetto. In questo caso non c’è un condominio proprio perchè c’è un solo proprietario. 

Ma allora come dobbiamo considerarlo?

La legge sul Superbonus prevede che debba essere trattato come se fosse un condominio, quindi con gli stessi limiti di spesa e gli stessi limiti temporali.

Importantissimo: questo vale solo se le unità abitative sono al massimo 4. Se le unità abitative sono 5 o più non si può accedere al Superbonus. C’è però una soluzione: basta vendere o donare una delle unità abitative e allora diventa un condominio e può accedere al Superbonus. 

Facciamo un esempio per capire meglio. Francesco possiede una palazzina costituita da 5 appartamenti e nessun garage. Sono più di 4 unità abitative (5 appartamenti), in questa situazione non può beneficiare del Superbonus. Se però dona (quindi con un atto di donazione davanti al notaio) uno degli appartamenti a suo figlio Giovanni nasce un minicondominio. A questo punto si può accedere al Superbonus!

Questo comportamento è sicuramente un aggiramento della norma ma l’Agenzia delle Entrate ha affermato che non c’è problema, si può fare tranquillamente. 

Quali lavori rientrano nel Superbonus?

I lavori che rientrano nel Superbonus sono divisi in due grandi famiglie: Ecobonus e Sismabonus. 

I vari interventi, così come succede per il Superbonus su case indipendenti, sono distinti fra trainanti e trainati. 

Iniziamo analizzando gli interventi del cosiddetto Ecobonus. Per fare sì che questi interventi diano diritto ad usufruire del Superbonus devono far raggiungere un miglioramento di 2 classi energetiche (o in alternativa devono permettere di raggiungere la classe massima) all’immobile oggetto dell’intervento. Bisogna distinguere fra:

1. lavori trainanti
2. lavori trainati

Per poter accedere al superbonus “eco” il condominio deve effettuare almeno uno degli interventi trainanti (oltre a raggiungere il miglioramento di classe energetica di cui sopra). 

Ma quali sono gli interventi trainanti?

Gli interventi trainanti sono due:

• cappotto termico su almeno il 25% della superficie disperdente dell’immobile
• sostituzione dell’impianto di riscaldamento (ovviamente se centralizzato)

Oltre a questi due interventi ce ne sono altri che possono beneficiare del Superbonus ma solo se svolti insieme al cappotto o alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento: sono i lavori trainati. Fra i lavori trainati ricordiamo:

• installazione di impianti fotovoltaici con relativo accumulatore
• installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici
• interventi di eliminazione delle barriere architettoniche
• installazione di infissi
• installazione di schermature solari

Dopo aver analizzato quali interventi rientrino nel Superbonus per risparmio energetico è necessario comprendere quali interventi rientrino invece nel Superbonus per riduzione del rischio sismico, cioè nel cosiddetto Sismabonus 110. Gli interventi “sismici” hanno diritto alla detrazione del 110% se sono effettuati su immobili situati in zona sismica 1, 2 o 3 come stabilito da un’ordinanza del Presidente del Consiglio risalente al 2003. 

Non è necessario che gli interventi comportino una riduzione di classe di rischio sismico dell’immobile! Questa è una grande differenza con i requisiti previsti invece per gli interventi di risparmio energetico. 

Anche nel Superbonus sismico esistono degli interventi trainati che sono:

• installazione di impianti fotovoltaici con relativo accumulatore
• realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici
• eliminazione delle barriere architettoniche

I lavori trainanti devono essere deliberati ed effettuati dal condominio mentre quelli trainati possono essere effettuati da ciascun condomino a seconda delle sue preferenze. Ci sono casi in cui i lavori trainati sono necessari per poter raggiungere il miglioramento di classe energetica necessario per accedere al Superbonus, in questo caso il singolo condomino è obbligato a effettuare l’intervento trainato per fare sì che anche gli altri lavori rientrino nel 110%. Facciamo un esempio. Alessandro ha un appartamento in un palazzo costituito da 10 unità. Il condominio delibera di fare il cappotto (intervento trainante) ma per ottenere un miglioramento di due classi energetiche serve che ogni condomino cambi le sue finestre. In questo caso la sostituzione delle finestre (intervento trainato) è obbligatoria per avere diritto al 110%. Quindi Alessandro, se vuole fare il cappotto sfruttando il Superbonus, deve per forza cambiare anche le finestre. 

Nel caso di interventi trainati di ecobonus su singoli immobili non si può beneficiare del superbonus se nell’immobile non era presente un impianto di riscaldamento. 

Quali sono i limiti di spesa?

I limiti di spesa sono di due tipi e devono essere rispettati entrambi: i limiti specifici previsti dalla normativa sul Superbonus che trovi tra poco in questo articolo e i limiti dei prezziari (esistono diversi prezziari che si applicano a seconda del tipo di intervento).

I limiti di spesa previsti direttamente dalla normativa fiscale sul Superbonus, nel caso di condominio, sono da distinguersi fra interventi di Ecobonus e interventi di Sismabonus.

Per quanto riguarda gli interventi di Ecobonus i limiti sono:

Interventi trainati

1. cappotto su almeno il 25% della superficie disperdente: 40.000 euro di spesa (quindi 44.000 euro di detrazione) se le unità del condominio sono meno di 8. Il limite di spesa si riduce invece se le unità sono più di 8: per le prime 8 unità il limite è sempre 40.000 euro mentre per le altre unità il limite di spesa è pari a 30.000 euro. Per fare un esempio: un condominio di 15 unità ha come limite di spesa: 40.000x8+30.000x7=530.000 euro
2. sostituzione impianto riscaldamento: 20.000 euro di spesa (quindi 22.000 euro di detrazione) se le unità del condominio sono meno di 8. Il limite di spesa si riduce invece se le unità sono più di 8: per le prime 8 unità il limite è sempre 20.000 euro mentre per le altre unità il limite di spesa è pari a 15.000 euro. Per fare un esempio: un condominio di 15 unità ha come limite di spesa: 20.000x8+15.000x7= 265.000 euro

Interventi trainati

1. eliminazione barriere architettoniche: limite di spesa pari a 96.000 euro
2. installazione impianti fotovoltaici: limite di spesa complessivo pari a 48.000 euro e limite specifico di 2.400 euro per ogni kW di potenza
3. installazione sistemi di accumulo: limite di spesa complessivo pari a 48.000 euro e limite specifico di 1.000 euro per ogni kW di potenza
4. installazione colonnine di ricarica per veicoli elettrici: 1.500 euro di spesa (quindi 22.000 euro di detrazione) se le unità del condominio sono meno di 8. Il limite di spesa si riduce invece se le unità sono più di 8: per le prime 8 unità il limite è sempre 1.500 euro mentre per le altre unità il limite di spesa è pari a 1.200 euro. 
5. installazione infissi: il limite di spesa è pari a 54.545,45 euro per ogni unità del condominio
6. installazione schermature solari: il limite di spesa è pari a 54.545,45 euro per ogni unità del condominio

Per quanto riguarda invece gli interventi di Sismabonus i limiti sono:

• interventi trainanti: limite di spesa pari a 96.000 euro
• interventi trainati:

1. 1. eliminazione barriere architettoniche: rientrano nel limite di spesa dell’intervento trainante. 
   2. installazione impianti fotovoltaici: limite di spesa complessivo pari a 48.000 euro e limite specifico di 2.400 euro per ogni kW di potenza
   3. installazione sistemi di accumulo: limite di spesa complessivo pari a 48.000 euro e limite specifico di 1.000 euro per ogni kW di potenza

E’ importantissimo considerare che nel numero di unità che compongono il condominio da utilizzare ai fini del calcolo dei limiti di spesa devono essere considerate anche le pertinenze. Quindi in un condominio costituito da 20 appartamenti e altrettanti garage, i limiti di spesa sono da calcolare su 40 unità. Questo è un gran bel vantaggio rispetto alle case indipendenti!

I limiti temporali dell'agevolazione

Il Superbonus per lavori condominiali è stato prorogato fino al 31 dicembre 2022 con la percentuale del 110%. Per i lavori iniziati nel 2022 c'è comunque tempo fino al 31 dicembre 2023 per concludere i lavori e rientrare sempre nella percentuale del 110%. C’è quindi molto più tempo rispetto al superbonus su case indipendenti. 

Questa proroga vale anche per i lavori trainati effettuati sulle singole unità. Classico esempio è la sostituzione delle finestre effettuata da un condomino mentre il condominio sta realizzando il cappotto. 

E’ però fondamentale che i lavori trainati vengano eseguiti e pagati mentre vengono eseguiti gli interventi trainanti. 

Per i lavori che non rispettano i seguenti requisiti: 

• delibera assembleare entro il 18 novembre 2022 e Cilas entro il 31 dicembre 2022
• delibera assemblerare entro il 24 novembre 2022 e Cilas entro il 25 novembre 2022

Il Superbonus vale nella misura del 90% solo fino al 31 dicembre 2023 poi la percentuale di detrazione diminuirà ulteriormente.

Le maggioranze necessarie per approvare i lavori del Superbonus

La normativa sul Superbonus per incentivare e facilitare l’esecuzione di questi lavori ha stabilito che basta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea per deliberare i lavori al 110%. Questa maggioranza deve però rappresentare almeno ⅓ del valore dell’immobile (quindi almeno ⅓ dei millesimi).

Nei condomini formati da poche unità e soprattutto da poche “teste”, una soluzione interessante e da valutare attentamente è l’accollo delle spesa da parte di un solo condomino. Questo è un discorso diverso dal condomino “prescelto” nel caso di micro condomini senza codice fiscale e senza amministratore. 

Nel caso dell’accollo, un solo condomino paga tutte le spese e decide cosa fare con riferimento alla detrazione spettante per tutti i lavori svolti. 

Questa soluzione può essere molto utile quando uno dei condomini non abbia la disponibilità economica per fronteggiare la spesa ma non abbia problemi ad autorizzare i lavori.  

Come funziona la cessione del Superbonus?

Sappiamo bene che nella maggior parte dei casi la detrazione derivante da interventi di Superbonus non verrà usata in dichiarazione, bensì verrà venduta. Al tema della cessione ho dedicato un articolo che ti invito a leggere. 

Adesso però è utile ribadire alcuni concetti e vedere quali sono gli aspetti più importanti della possibilità di cessione dei crediti fiscali con riferimento agli interventi condominiali. 

Le possibilità di cessione dei crediti fiscali, in caso di interventi condominiali, sono sostanzialmente due: sconto in fattura dell’impresa che esegue i lavori o cessione del credito ad una banca (o alle Poste). Queste due alternative hanno implicazioni completamente differenti per i condomini. Analizziamole brevemente:

• lo sconto in fattura consente ai condomini di non pagare nulla (sempre che si resti al di sotto dei limiti)
• la cessione alla banca implica che prima i condomini paghino e poi vadano a vendere il credito a una banca. C’è un problema di esborso finanziario: il condomino deve avere a disposizione la cifra a lui richiesta per il lavoro. C’è però un vantaggio: a fronte di 100 euro spesi, le banche pagano in media 102 (per vedere quali banche pagano meglio può leggere un mio articolo su questo argomento). 

Per effettuare i lavori, soprattutto in caso di condomini grandi, lo sconto in fattura è sicuramente la condizione ideale. Non è però così facile trovare l’impresa che faccia lo sconto in fattura. Le imprese di dimensioni maggiori sono in grado di offrire lo sconto in fattura mentre le imprese piccole, soprattutto quando si tratta di lavori su condomini da 15/20 unità in su, hanno grosse difficoltà perchè lo sconto in fattura allunga i tempi di incasso dei lavori. 

Se non si trova un’impresa disponibile a concedere lo sconto in fattura, l’alternativa è quella di trovare una banca che acquisti il credito. Bisogna fare attenzione al fatto che non tutte le banche acquistano i crediti fiscali del condominio. In questo caso, i condomini dovranno fornire la provvista necessaria all’amministratore e sarà poi l’amministratore ad occuparsi di pagare le fatture e vendere i crediti fiscali alla banca. Ci sono anche banche che erogano dei prestiti ponte al condominio ma ovviamente questi hanno un costo. 

La cessione a SAL

Come dicevo prima, prima si pagano i lavori e poi si va a vendere la detrazione alla banca/poste. Si devono quindi anticipare i soldi anche prendendoli a prestito da una banca. 

Per limitare i costi di un finanziamento per cifre elevate o anche solo per evitare di impegnare troppi soldi per gli interventi di ristrutturazione ammessi al Superbonus è possibile optare per la cessione a Stato Avanzamento Lavori. 

La normativa prevede infatti che si possa spezzare la cessione in al massimo 3 momenti:

• il primo SAL deve corrispondere a lavori effettuati e pagati pari ad almeno il 30% dell’intervento complessivo
• il secondo SAL deve corrispondere a lavori effettuati e pagati pari ad almeno un altro 30% dell’intervento complessivo
• l’ultima cessione deve corrispondere al saldo dei lavori

E’ fondamentale comprendere che il 30% va calcolato sulla spesa complessiva anche se supera i limiti di spesa. 

Questa possibilità è molto utile per i lavori su case indipendenti ma può avere senso anche nel caso di piccoli condomini. Su grandi condomini è davvero difficile gestire 3 SAL con altrettante cessioni alla banca.

Nel caso di lavori condominiali può però essere molto utile utilizzare questa possibilità della cessione a SAL insieme allo sconto in fattura: invece di cedere il SAL del 30% alla banca si opta per lo sconto in fattura di questo SAL. Questo fa sì che l’impresa possa incassare prima le sue fatture e proprio per questo può convincere l’impresa a concedere lo sconto in fattura. 

Quali documenti e le attestazioni servono per cedere il Superbonus e utilizzarlo in dichiarazione dei redditi?

Per poter beneficiare del Superbonus bisogna predisporre diversi documenti allo scopo di dimostrare che si ha davvero diritto a questo bonus fiscale così elevato. Questi documenti devono essere predisposti sia nel caso in cui si decida di vendere il proprio credito fiscale che nel caso in cui si decida di utilizzarlo in dichiarazione dei redditi. 

Quando si va a vendere il credito ad una banca, nella maggior parte dei casi, questi documenti devono essere caricati su una piattaforma online preparata da una società di consulenza/revisione incaricata dalla banca stessa. Le banche più grandi hanno tutte una loro piattaforma. 

Ma quali sono questi documenti?

Possiamo dividere questi documenti in:

• documenti che riguardano il beneficiario della detrazione
• documenti che riguardano i lavori effettuati
• documenti che riguardano il credito fiscale

I documenti che riguardano il beneficiario servono per dimostrare che quel soggetto ha diritto ad accedere al Superbonus per gli interventi effettuati su quello specifico immobile. Il beneficiario, cioè il singolo condomino per esempio Matteo, deve dimostrare di essere proprietario dell’immobile (basta una visura catastale) o di essere inquilino e così via. Matteo deve poi dimostrare di avere dei redditi imponibili in Italia (basta essere proprietari di un immobile). 

I documenti che riguardano i lavori effettuati servono per dimostrare che i lavori siano stati effettuati. Fra questi ricordiamo la CILA/SCIA, la delibera assembleare, l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato dotato di apposita polizza e l’attestazione da parte dell’impresa. 

I documenti che riguardano il credito fiscale servono per dimostrare che esiste davvero la detrazione. Questi documenti sono le fatture e i relativi bonifici parlanti (cioè quelli specifici per detrazioni). Un ulteriore documento indispensabile è il visto di conformità, cioè un’attestazione che deve essere rilasciata da un Dottore Commercialista dotato di apposita polizza. Questa attestazione serve per avere una conferma che tutti i documenti che riguardano il beneficiario, che riguardano i lavori effettuati e che riguardano il credito fiscale esistano davvero. Noi siamo abilitati a rilasciare il visto di conformità e abbiamo anche la polizza apposita.

Una volta raccolti tutti questi documenti si può finalmente utilizzare il proprio credito fiscale!

Per le cessioni o gli sconti in fattura a SAL, tutti questi documenti devono essere prodotti per ogni stato avanzamento lavori. 

Se vuoi approfondire il tema del Superbonus 110%, visita anche l'articolo Guida completa al Superbonus su case indipendenti.

Stiamo seguendo molti condomini nelle pratiche per beneficiare del Superbonus, sia minicondomini che condomini di dimensioni importanti, quindi per qualsiasi approfondimento o per una consulenza non esitare a contattarmi!

Lorenzo Stagno